부동산을 매매하거나 전세, 월세 계약을 맺을 때 등기부등본과 건축물대장을 확인하는 것은 매우 중요합니다. 등기부등본은 부동산의 주소, 소유권, 면적 등 부동산의 현재 상황을 확인할 수 있는 서류이고, 건축물대장은 부동산의 권리 관계뿐만 아니라 건물의 구조, 용도, 면적 등 건물에 대한 자세한 정보를 확인할 수 있는 서류입니다. 이번에는 등기부등본과 건축물대장을 확인하는 방법과 주의할 점에 대해 알아보겠습니다.
등기부등본과는 다른 건축물대장이란?
건축물대장은 건축물의 위치, 면적, 구조, 용도, 층수 등 건축물의 표시에 관한 사항과 건축물 소유자의 성명, 주소, 소유권 지분 등 소유자 현황에 관한 사항을 등록하여 관리하는 대장입니다. 등기부등본과 건축물대장은 모두 부동산 거래 시 필요한 서류이지만, 등기부등본은 부동산에 대한 권리 관계(주소, 소유권, 면적 등 현 건물의 현재 상황)를 확인할 수 있는 서류이고, 건축물대장은 부동산에 대한 권리 관계는 물론 건축물의 구조, 용도 등에 대한 사실까지 열람할 수 있는 서류입니다.
그러므로, 건축물대장은 등기부등본만으로는 충분하지 않은 경우가 많습니다. 특히, 1인 가구가 많이 거주하는 빌라, 다세대 주택 등을 계약할 때는 등기부등본뿐만 아니라 건축물대장을 함께 확인해야 합니다. 불법 구조 변경 등으로 인한 부동산 사기를 피하기 위해서입니다.
등기부등본과 건축물대장 열람 방법
등기부등본의 경우 대부분의 지역에서 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해 확인할 수 있습니다. ‘등기열람/발급> 부동산> 열람하기> 집 주소 입력’을 통해 조회할 수 있고, 열람 수수료는 보통 700원입니다. 부동산 주인 사전 동의 없이도 열람이 가능합니다.
건축물대장의 경우에도 인터넷을 통해 무료로 열람할 수 있습니다. 건축물대장 열람 방법은 지역별로 차이가 있을 수 있으므로, 해당 지역의 주민센터나 건축관리과에 문의하거나 인터넷 검색을 통해 확인하시면 됩니다. 대개는 정부민원포털 민원 24시를 통해 열람할 수 있으며, ‘자주 찾는 서비스> 건축물대장 초본 발급 신청’을 통해 조회할 수 있습니다.
열람 후 무엇을 확인해야 할까?
등기부등본 확인
등기부등본의 경우 크게 ‘표제부’, ’ 갑구’, ‘을구’ 3가지를 확인하면 됩니다. ‘표제부’의 소재 지번 및 건물번호란을 통해 계약하고자 하는 매물과 동일한 소재인지, 면적, 용도 등이 일치하는지 확인합니다. ‘갑구’에서는 계약자와 실소유주가 일치하는지 확인하고, 등기원인란을 통해 경매나 압류가 일어난 전적이 있는지 확인합니다. ‘을구’에서는 융자, 압류, 전세권, 임차권 등 소유권 이외의 부동산 권리를 확인할 수 있습니다. 보증금과 건물가액 대비 융자의 비율이 적절한지 확인합니다.
건축물대장 확인
건축물대장을 통해 확인해야 할 사항은 크게 2가지입니다.
첫 번째, 위반 건축물인지 확인합니다. 확인하는 방법은 간단합니다. 위반 건축물일 경우, 건축물대장 제목 오른쪽에 노란색 바탕으로 ‘위반 건축물’이라는 표기가 생깁니다. 만약 해당 표기가 없더라도 안심하긴 이르다. 내가 거래하려는 매물이 실제로 어떤 용도로 표시되어 있는지 등을 직접 확인할 필요가 있습니다.
두 번째, ‘건축물 현황’ 표를 통해 층별 용도를 꼼꼼히 확인합니다. 특히, 원룸, 오피스텔, 상가와 함께 있는 복합 건축물의 경우 계약서 상의 용도와 면적이 건축물대장과 일치하는지 확인해야 합니다. 하단에 있는 ‘변동 사항’ 표를 통해서는 과거 건물이 위반 건축물이었는지 그 이력을 확인할 수 있습니다.
부동산 계약 전에 등기부등본과 건축물대장을 확인하는 것은 부동산 사기를 막는 데 중요한 역할을 합니다. 등기부등본은 부동산의 현재 상황을 확인하고 건축물대장은 건축물의 구조와 용도까지 확인할 수 있습니다. 따라서, 부동산 거래 시 등기부등본과 건축물대장을 반드시 확인하고, 확인 후에는 주의해야 할 점을 잘 기억해 불필요한 피해를 예방하도록 합시다.
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